不動産投資の始め方とは？初心者が失敗しないための基礎知識を解説

「不動産投資を始めたいけど、なにからすればいい？」
「失敗しないために、何に気をつければいい？」

不動産投資は魅力的な資産運用方法ですが、まとまった資金が必要で、一度失敗すると大きな借金を抱えるリスクもあります。そのため、始める前の準備と正しい知識の習得が何より重要です。

この記事では、不動産投資の具体的な始め方を解説。

これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資のおすすめ人気ランキングを先に知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

不動産投資の始め方7ステップ

「不動産投資を始めたいけど、何から始めればいいのだろう？」
「失敗しないためには、どんな準備が必要なのだろう？」

多くの方が不動産投資の始め方について悩んでいるかと思います。

不動産投資は準備を怠ると大きなリスクを伴う投資です。しかし、正しい手順で慎重に進めれば、将来の資産形成に向けた有効な選択肢となります。

ここでは、不動産投資を始めるための7つのステップを、具体例を交えながら分かりやすく解説。

これらのステップを着実に進めることで、初心者の方でも安心して投資をスタートすることができます。

①不動産投資について情報収集する

不動産投資を成功させるために最初に必要なのは、正しい知識を身につけること。安易に始めてしまうと、高額な損失を被るリスクがあるため、まずは徹底的な情報収集から始めましょう。

情報収集で重要なのは、複数の情報源から学ぶことです。書籍やウェブサイト、不動産投資会社が開催するセミナーなどを通じて、投資の基礎知識から具体的な実践方法まで、幅広く学んでいきます。特に、利回りの計算方法、物件評価の仕方、融資の仕組み、税制度などは重点的に勉強しましょう。

ただし、セミナーには営業色の強いものも存在します。「今だけ」「特別」といった言葉で焦らせる手法を使う会社には注意が必要です。情報源は、実績のある不動産投資家や専門家の意見を中心に参考にすることをおすすめします。学習期間の目安は最低でも3ヶ月、理想的には半年程度確保しましょう。

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②不動産投資をする目的・目標を決める

不動産投資を始める前に、明確な目標設定が重要です。単に「資産を増やしたい」という漠然とした目標では、具体的な行動計画が立てにくく、途中で迷走してしまう可能性があります。

目標設定で重要なのは、以下の3つの要素を明確にすることです。

• 将来必要な収入額（例：退職後の毎月の収入を20万円確保）
• 達成までの期間（例：10年以内）
• 投資可能な資金（頭金や毎月の返済可能額）

具体例として、45歳で60歳までに月30万円の家賃収入を得ることを目指す場合、15年間で3物件程度を購入する計画を立てることができます。この場合、1物件あたり3,000万円として、頭金600万円×3回（計1,800万円）の資金計画が必要となります。

このように具体的な数字を設定することで、必要な行動が明確になり、また途中で計画の見直しも可能となります。

③ポータルサイトに登録する

目標が定まったら、実際の物件情報を集め始めます。まずは大手不動産投資ポータルサイトに登録し、物件情報の収集を始めましょう。

登録時のポイントは以下の通り。

• 複数のポータルサイトを併用する（情報量を増やすため）
• 希望条件（予算、エリア、物件タイプ）を具体的に設定
• 新着物件の通知機能を活用する

日々の物件情報をチェックすることで、徐々に相場観が身についていきます。ただし、この段階ではまだ購入を急がず、最低でも50件程度の物件情報に目を通すことをおすすめします。

④土地や物件を探す

具体的な物件探しでは、ポータルサイトからの情報だけでなく、複数の不動産会社に足を運び、実際に物件を見ることが重要です。

物件選びで重視すべきポイントは以下の3つです。

• 立地（駅からの距離、周辺環境、発展性）
• 収益性（表面利回り、実質利回り、将来的な価値）
• 物件の状態（築年数、設備の状態、修繕履歴）

良い物件の判断基準として、「家賃収入で諸経費とローン返済を十分にまかなえること」を最低条件とします。

例えば、投資額2,000万円の物件なら、月額家賃9万円以上、諸経費を引いた実質利回りで5%以上を目安とするのが一般的です。

⑤物件を購入する

物件が決まったら、購入に向けて具体的な行動を開始します。この段階では特に慎重な判断が必要です。

重要なのは、契約前に以下の点を必ず確認することです。

購入時の必要資金は、物件価格の他に諸費用として物件価格の約10%程度を見込んでおく必要があります。

⑥管理会社と委託契約を結ぶ

物件購入後は、適切な管理会社を選定することが重要です。

管理会社選びでは、入居者募集力、トラブル対応力、維持管理能力を重視します。管理委託料は一般的に家賃の5%程度ですが、サービス内容をしっかり比較検討しましょう。

⑦運用を開始する

運用開始後は、定期的な収支管理と物件のメンテナンスが重要です。

入居者の募集から退去時の原状回復まで、様々な業務が発生します。特に、修繕費用の積立や税務申告などの実務は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めていくことをおすすめします。

不動産投資を始めるために知っておくべき基礎知識

不動産投資を始める前に、いくつかの重要な基礎知識を押さえておく必要があります。

ここでは、投資判断に欠かせない利回りの計算方法から、収益の種類、投資における重要な概念まで、しっかりと解説していきます。

利回りとは？

利回りとは、投資額に対する年間収入の割合を示す指標です。不動産投資では主に2種類の利回りを意識する必要があります。

表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格×100で計算します。例えば、2,000万円の物件で月額家賃10万円の場合、表面利回りは（10万円×12ヶ月）÷2,000万円×100＝6%となります。

実質利回りは、年間の実質収入（家賃収入から管理費、修繕費、税金などの諸経費を引いた額）÷物件価格×100で計算します。一般的に、表面利回りより2-3%程度低くなります。

インカムゲインとは？

インカムゲインとは、不動産を保有することで定期的に得られる収入のことです。主に家賃収入を指します。不動産投資の特徴は、このインカムゲインが安定的に得られることにあります。

例えば、ワンルームマンション投資の場合、月額5-8万円程度の家賃収入が一般的です。ただし、空室や家賃滞納のリスクも考慮する必要があります。良質な物件と適切な管理により、安定的なインカムゲインを目指すことが重要です。

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キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインとは、不動産を売却する際の売却益のことです。物件価格の上昇による利益で、例えば2,000万円で購入した物件が2,500万円で売却できた場合、500万円がキャピタルゲインとなります。

ただし、不動産の価値は立地や築年数、市場環境などによって変動するため、確実な値上がりは保証されません。そのため、長期的な資産形成を考える場合は、インカムゲインを重視した投資計画を立てることをおすすめします。

レバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな投資を行うことができる仕組みのことです。不動産投資では、銀行融資を活用することでこの効果が得られます。

例えば、2,000万円の物件を購入する際、頭金400万円で残り1,600万円を借入れた場合、自己資金400万円で2,000万円分の資産を運用できることになります。

ただし、借入れによる投資は返済負担が生じるため、慎重な計画が必要です。

フルローンとは？

フルローンとは、物件購入価格のほぼ全額を借入れで賄う投資方法です。頭金が最小限で済むため、少額からの投資が可能になりますが、そのぶんリスクも高くなります。

具体的には、物件価格2,000万円の場合、頭金を100万円程度に抑え、残りの1,900万円を借入れで調達するケースなどが該当します。

ただし、毎月の返済額が家賃収入を上回るリスクや、空室時の返済負担が大きいため、十分な資金的余裕がない限り避けるべき手法です。賃料収入の70%以下で返済額を設定できる借入れ計画が望ましいとされています。

不動産投資でかかる税金とは？

不動産投資に関連する主な税金は以下の通りです。

税金対策として、減価償却費の活用や、経費の適切な計上が重要です。例えば、2,000万円のマンションを購入した場合、年間約40-50万円の減価償却費を経費として計上でき、節税効果が得られます。

この分野は専門性が高いため、税理士に相談しながら適切な対策を講じることをお勧めします。特に確定申告の際は、専門家のサポートを受けることで、適切な節税対策が可能になります。

不動産投資の種類

不動産投資には様々な種類があり、投資家の目的や予算に応じて最適な方法を選択できます。ここでは主要な投資方法の特徴と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンションの建物一棟を丸ごと購入して運用する投資方法です。投資額は1億円前後と高額ですが、収益性も高いのが特徴です。

メリット	デメリット
複数の部屋からの家賃収入が得られる 建物の管理や改修を自由に行える 一部屋が空室でも他の部屋からの収入がある	初期投資額が大きい（5,000万円～2億円） 管理の手間が大きい 大規模修繕時の費用負担が大きい

区分投資

区分投資は、マンションの一室を購入して運用する投資方法です。一般的に1,500万円～3,000万円程度で始められ、初心者に人気があります。

メリット	デメリット
比較的少額から始められる 管理が容易（管理組合が存在する） 立地選びの自由度が高い	一室が空室になると収入が完全に途絶える 管理組合の決定に従う必要がある 将来の大規模修繕時の費用負担がある

中には、1万円から始められる少額の不動産投資もあります。

下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

戸建て投資

戸建て投資は、一軒家を購入して賃貸する投資方法です。土地付きの物件のため、将来的な資産価値の上昇も期待できます。

メリット	デメリット
土地の資産価値が期待できる 建物の改修や用途変更の自由度が高い ファミリー向け物件として需要が安定	物件の維持管理コストが高い 立地による価値変動リスクが大きい 入居者の入れ替わりが少なく、賃料改定が難しい

不動産投資のメリット

不動産投資には、株式投資や他の投資方法にはないメリットがあります。ここでは、不動産投資のメリットについて、具体的な数字とともに解説していきます。

毎月決まった家賃収入が得られる

不動産投資の最大の特徴は、毎月安定した家賃収入が得られることです。株式投資と異なり、市場の変動に左右されにくい収入が期待できます。

このように、定期的な収入源として機能し、将来の生活設計の基盤となります。空室リスクはありますが、立地選びと適切な管理により、90%以上の稼働率維持も十分可能です。

融資を受けて投資物件を買える

銀行からの融資を活用することで、少額の自己資金から始めることができます。これは不動産投資の大きな特徴です。

このように、比較的少額の自己資金で大きな投資を行うことができ、レバレッジ効果による資産形成が可能です。

サラリーマンをやりながらでもできる

不動産投資は、本業を持ちながら副業として始められる投資方法です。多くの企業で不動産投資は副業として認められており、管理会社に委託することで、時間的な負担も抑えられます。

管理手数料は家賃の5%程度が一般的で、この費用で多くの実務作業を任せることができます。

インフレに強く資産価値が下落することが考えにくい

不動産は実物資産であるため、インフレーションに強いという特徴があります。現金や預金は時間とともに価値が目減りする可能性がありますが、不動産は物価上昇に合わせて家賃を値上げできる可能性があります。

特に、駅徒歩圏内の好立地物件は、長期的に見ても資産価値が大きく下がることは少ないとされています。

老後に備えた対策ができる

不動産投資は、将来の年金を補完する役割を果たします。定年後も継続的な収入源として機能するため、老後の生活設計に組み込みやすい投資方法です。

所得税・相続税の節税対策になる

不動産投資には、様々な税制上の優遇措置があり、効果的な節税が可能です。主な節税効果は以下の通りです。

不動産投資のリスク・デメリット

不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、認識しておくべき重要なリスクやデメリットも存在します。

これらのデメリットは「不動産投資はやめとけ」と言われる所以であり、投資を始める前に必ず理解しておくべき内容になるため、ここで詳しく解説します。

少しの初期費用が必要

不動産投資を始めるには、一定額のまとまった資金が必要です。融資を活用できるとはいえ、頭金や諸費用は現金で用意する必要があります。

合計で約600万円の現金が必要となり、これが投資開始のハードルとなります。

失敗したときに借金を負うことがある

不動産投資の最大のリスクは、ローンが返済できなくなるケースです。特に以下のような状況で返済困難に陥る可能性があります。

例えば、2,000万円の物件で月7万円の返済に対し、3ヶ月の空室が発生した場合、21万円の返済資金を自己資金から捻出する必要があります。

空室が続けば収入が得られない

賃貸経営において最も警戒すべきは空室リスクです。空室期間中も固定費は発生し続けます。

このような状況を避けるため、立地選定や適切な家賃設定、こまめな物件メンテナンスが重要となります。

買い手が見つかるまでに時間がかかる

不動産は株式や投資信託と異なり、すぐに現金化することが難しい「流動性の低い」投資です。売却を決意してから実際に売却できるまでに、かなりの時間を要する可能性があります。

特に緊急で資金が必要になった場合、不動産では迅速な資金化が難しく、大幅な値下げを強いられる可能性があります。例えば、2,000万円の物件を急いで売却する場合、1,700万円程度まで価格を下げざるを得ないケースもあります。

そのため、不動産投資を始める際は、長期的な資金計画を立て、ある程度の現金を手元に残しておくことが重要です。

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初めて不動産投資をする際には、経験不足から予期せぬトラブルに見舞われることがあります。ここでは、初心者が特に注意すべきポイントを具体的に解説します。

物件購入後にも支出がある

物件購入時の費用だけでなく、購入後も継続的な支出が必要です。これらの費用を事前に把握し、計画に組み込んでおくことが重要です。

物件の印象が良くても需要がある物件とは限らない

物件選びでよくある失敗は、投資家自身の好みや印象で判断してしまうことです。実際の需要は、データや市場調査に基づいて判断する必要があります。

信頼できない不動産管理会社もいる

管理会社の選択は投資の成否を左右する重要な要素です。以下のような行為が見られる管理会社は要注意です。

信頼できない不動産管理会社の特徴に気をつけて以下の良質な管理会社の選び方を参考にしてください。

まとめ：不動産投資を始めるには基礎知識から押さえよう

不動産投資は、適切な準備と知識があれば、安定した資産形成の手段となります。特に重要なのは、投資前の十分な情報収集と、綿密な資金計画の策定です。最低でも3ヶ月以上の勉強期間を設け、複数の情報源から知識を得ることが成功への第一歩となります。

物件選びでは、立地を最重視し、駅徒歩10分圏内の物件を検討することが望ましいでしょう。また、返済額は家賃収入の70%以下に設定し、修繕費用の積立も忘れずに行う必要があります。

初めての投資では、無理のない小規模な物件からスタートし、経験を積みながら徐々に規模を拡大していくことをおすすめします。不動産投資を始めてみたい方は、まずは投資会社が開催している無料セミナーなどを受けてイメージを掴んでみてはいかがでしょうか。